第三节 城市房地产管理
一、城市土地管理（4个问题）
1、城市土地管理的涵义和任务
什么是城市土地：
在中国，城市土地一般是指城市市区内的土地，属于国家所有。城市土地按其使用情况，有工业用地、公共设施用地、居住用地、仓储用地、道路广场用地、对外交通用地、市政设施用地、绿化用地等。
城市土地管理是城市政府依据国家有关城市土地的法律法规，对城市土地占有、分配、使用的规划、组织、控制和监督。
城市土地管理的任务是维护城市土地的社会主义国有制，调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，合理利用城市土地，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。
城市土地管理机关主要有：（1）市土地管理局。它统一负责城市土地的管理和监督工作，是城市土地的最主要的行政执法部门。（2）市规划管理局。它统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。（3）市房地产管理局。它主要负责已经开发使用的城镇建设用地的管理工作。（4）市司法局。它主要监督城市土地管理法规的实施，受理各种城市土地违法案件。
2、城市土地管理的内容
城市土地管理的内容主要包括城市土地的规划管理，城市土地的行政、经济、法制管理 。
（l）城市土地的规划管理。
城市土地规划及其内容：
城市土地规划是一项组织合理利用城市土地的经济、生态、技术、法权的综合措施，它实际上是城市政府合理分配或安排城市土地、调整城市土地关系、确定城市土地的各种用途的过程。
一般来说，城市土地规划包括城市土地利用总体规划、城市各类用地的具体规划和城市企业用地规划三部分，主要任务是摸清城市土地利用现状、合理分配城市土地资源、优化城市土地利用结构。
城市土地利用总体规划包括用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准等。城市土地利用总体规划的期限一般为15年。
城市土地规划的原则：
城市政府在编制城市土地利用总体规划时应坚持以下原则：
①严格控制非农业建设占用农用地。
城市建设用地规模应当符合国务院建设行政主管部门的标准，充分利用现有建设用地，不占或尽量少占农用地。即使要占用耕地，也要做到占用耕地与开发复垦相结合。
②提高城市土地的利用率。
③统筹安排各业用地。
城市是人口、工业、商业、交通、科学、教育、文化等高度集中的地方，城市土地利用总体规划要考虑到城市土地利用的区位选择原则，对城市人口和各业的空间分布及组合作出合理的选择，使城市土地利用结构最优化 。
（2）城市土地的行政、经济、法制管理。
城市土地的行政管理是指城市政府用行政手段对城市土地进行管理。
具体包括：①管理土地的征用、调拨工作，负责征（拨）用地的审查、报批。②主管土地的调查、登记、统计、分等定级和发证工作。其中，土地调查应当包括土地权属、土地利用现状、土地条件三方面的内容，土地等级每6年调整1次。 ③负责土地使用权出让的组织、协凋、审查、报批和土地使用权转让、出租、抵押等权属管理工作。④受理土地使用权申报登记，发放土地使用权证。⑤制定土地使用费标准，征收土地使用费。⑥解决土地纠纷，协调各部门、各单位的土地利用。⑦处理违法占用、出租、转让土地的案件。⑧编制和管理地籍资料。⑨组织城市土地的综合开发。等等。
城市土地的经济管理是指城市政府用经济手段管理城市土地。
城市政府通过经济手段管理城市土地，能把投入城市土地的大量资金通过城市土地的有偿使用予以回收，并再投入城市土地的整治和开发，从而实现城市建设资金的良性循环。同时，经济手段是城市政府指导城市用地的重要杠杆，能充分发挥城市土地的使用效益。
城市土地的法制管理是指城市政府用法律手段管理城市土地。
城市土地的规划管理、行政管理和经济管理，都要有法律依据和保障。目前，中国有关城市土地管理的法律法规有：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国家建设征用土地条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《基本农田保护条例》等等。城市政府要严格执行国家统一制定、颁布的土地管理法规，并根据自己的具体情况制定实施细则。如果国家没有统一的法律法规，城市政府可以制定地方性的土地管理法规。
3、城市土地的有偿使用
中国城市土地有偿使用的目标是：运用市场机制，主要通过土地市场来调节城市土地的供求关系，合理配置城市土地资源，提高城市土地利用效益；同时，增加国家和城市的财政收入，为城市企业创造良好的、公平的竞争环境。
城市土地有偿使用必须遵循以下原则：①坚持城市土地单一的社会主义国有制性质。②坚持城市土地所有权与使用权相分离，城市土地的所有权不能进入市场流通，国家出让的只是土地使用权，也就是说，国家只允许城市国有土地使用权的有偿转让。③坚持因地制宜、区别对待，根据不同的城市、不同的区位、不同的性质和不同的对象实行城市土地的有偿使用。④国家要通过立法和法律监督，管理和规范城市地产市场。
实行城市土地的有偿使用，关键在于由国家向城市土地使用者收取城市土地有偿使用费。目前，我国城市土地有偿使用主要是通过征收以下税费形式进行的 ：
（1）土地出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，新占用土地的使用者，必须在签订土地使用权出让合同后的60天内，向土地所有者一次性交付使用期限内的土地使用权出让金。土地出让金实际上是土地使用权的价格，即所出让土地的地价，反映了土地所有者与使用者之间的经济关系。
（2）土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，使用土地的单位和个人必须按照其实际占用的土地面积，按期向所在地税务机关交纳土地使用税。具体税额由有关地方政府根据市政建设状况、经济繁荣度等确定。土地使用税实际上是绝对地租，体现了国家政权与土地使用者之间的行政关系。
（3）土地使用费。土地使用费是外商投资企业和外商驻华机构每年向土地所有者交纳的费用，实际上也是一种地租，体现了土地所有者与土地使用者之间的经济关系。
（4）土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，具体按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率征收。土地增值税实际上是一种级差地租。
二、城市住房管理（2点）
1、城市住房管理的内容
城市住房管理是指城市政府对城市住宅的进行规划管理，并运用法律的、经济的、行政的手段监督管理城市住宅的建设、流通、分配和消费的过程。
城市住房管理主要有以下几方面的内容：城市住房规划管理、城市住宅建设管理 、城市住宅流通管理 、城市住宅分配和消费管理
（l）城市住房规划管理。
精心规划城市住宅区是搞好城市住房建设的首要环节。城市住宅发展规划是城市总体规划的一个有机组成部分，是对城市住宅的建设规模、速度和平面布局等作出的总体安排。它直接制约着城市住宅再生产运行的基本方向，是城市政府进行住房管理的重要依据。
（2）城市住宅建设管理。
城市政府对城市住宅建设的管理主要包括：
①加强城市住宅建设标准管理。城市住宅建筑标准是国家对一定时期内城市住宅建设的主要经济指标所作的统一规定，包括面积、造价、层次、层高、住户比例、民用建筑综合指标等。城市政府应监督开发商认真执行国家的有关规定。
②积极推行城市住宅的综合开发。城市住宅综合开发是指统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的建设方式。综合开发既适用于新城区征地开发，也适用于老城区拆迁再开发，它能打破条条、块块的界限，相对集中使用人、财、物，并按照系统工程原理，合理配置建房资源，实现规划、设计、施工、管理的专业化协作，从而降低城市住宅建设的成本，提高城市住宅建设的整体效益。
（3）城市住宅流通管理。
城市政府对城市住宅流通的主要内容：
第一，加强对城市住宅市场的管理。
城市政府要加强对城市住宅买卖和租赁的监督管理，保护合法交易，取缔非法交易，维护交易双方的正当权益；要根据城市住宅的价值和市场供求关系，确定合理的城市住宅价格体系，实行多种价格形式，并根据不同的住房标准、住房需求、住房质量实行分类计租、分等定价。
第二，加强对城市住宅的产权、产籍管理。
城市住宅的产权管理就是根据不同所有制住宅的性质和类别，制定相应的政策法规和规定，审查、确认和保障城市住宅产权，监督城市住宅产权的合法行使。城市住宅的产籍管理是城市住宅产权管理的基础，它是指通过城市房产登记和测绘，将积累的城市房产资料进行整理分析，用特定的簿册加以控制，以及时掌握城市住宅的现状和变动。
第三，建立健全涉及城市住宅流通的税收制度。
2、改革城市住房制度
城市住房制度是国家解决城市居民住房问题的基本政策和方法的总和，是城市住房生产、分配、交换、消费的组织形式和管理方式，是整个国家经济体制的重要组成部分。
与传统计划经济体制相适应，中国城市传统的住房制度是一种公建、公有、低租的福利供给制。
这种住房制度的主要特征是；
（1）住房建设投资由国家和企事业单位统包，职工个人一点也不承担住房建设投资的责任。
（2）住房分配采用无偿的实物分配福利制，根据一些非经济性因素如工龄、家庭人口来分配住房，同职工的劳动贡献和成果相脱离，并游离于工资分配之外。
（3）住房经营排斥市场交换和市场机制的调节，实行低租金使用，房租根本不能抵偿住房建设、维修和管理成本，只能由国家和企事业单位提供巨额补贴。
（4）住房消费被当作公共消费和公共福利。根本否认住房的商品属性和个人消费品属性。
（5）住房管理行政化，单纯用行政手段管理城市住房，不计成本，不讲经济核算和经济效益。而且，城市住房实行多头管理，导致政出多门，管理机构不稳定。
城市住房制度改革的根本目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城市住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城市居民不断增长的住房需求。
城市住房制度改革的基本内容是：
（1）改革城市住房建设投资由国家、单位统包的体制，实行城市住房建设投资由国家、单位、个人三者合理负担的体制，实现城市住房建设资金来源的多元化和投入产出的良性循环。
（2）改革城市住房实物福利分配的方式，实行以按劳分配为主的货币工资分配方式。
（3）改革各单位建房、分房和维修、管理住房的体制，实行社会化、专业化运行的体制。
（4）建立以高收入家庭为对象的商品房供应体系、以中等收入家庭为对象的经济适用住房供应体系和以低收入家庭为对象的具有社会保障性质的廉价房或廉租屋供应体系。
（5）根据“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，全面建立住房公积金制度。
（6）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
（7）建立规范化的房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场。